En quoi consiste une étude géotechnique préalable à la vente d’un terrain ?

En tant que branche de la géologie, la géotechnique fait appel à un ensemble d’expertises portant sur l’étude des sols et des sous-sols.  

En effectuant différentes investigations pour identifier les propriétés physiques et mécaniques d’un terrain, les professionnels en géotechnique permettent de sécuriser tout type de projet de construction en déterminant les risques existants, puis en établissant les prescriptions constructives pour s’en prémunir. 

Effectivement, à l’heure actuelle, on estime que la majorité des sinistres sur habitation est due à une mauvaise adaptation au sol. En d’autres termes, des fondations non adaptées aux propriétés mécaniques et au comportement d’un sol ont de lourdes conséquences sur un projet de construction.  

Lors de la vente d’un terrain, le notaire peut vous demander la réalisation d’une étude géotechnique préalable si celui-ci se situe dans une zone soumise à aléa retrait-gonflement des argiles. 

Savez-vous en quoi consiste une étude de sol préalable ? L’étude géotechnique est-elle obligatoire dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un

Le risque retrait-gonflement des argiles

Les assureurs constatent depuis plusieurs années que l’une des plus importantes causes de désordres survenant sur des maisons ou bâtiments est liée au phénomène de retrait-gonflement des argiles, également appelé « risque argile ». 

Ce phénomène est à l’origine de dégâts annuels considérables survenant à la suite d’épisodes de pluie et de sécheresse plus ou moins rapprochés rendant les sols argileux particulièrement instables. Ces sinistres liés à des fondations inadaptées au terrain ne pourront être indemnisés qu’en cas de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.  

Pour bien comprendre la problématique des sols argileux, il faut comprendre que l’argile, par sa composition et sa structure, est un matériau qui réagit fortement à la présence ou non d’eau : l’accumulation d’eau dans l’argile va générer un effet de prise de volume (gonflement) et à contrario la perte d’eau (dessiccation) va générer une perte de volume du matériau (on parle alors de retrait). 

Le gonflement ou le retrait de ces matériaux à l’échelle d’un sol va donc générer des déformations essentiellement verticales des terrains en place. Dans nos régions, ces déformations ne seront de l’ordre que de quelques centimètres (insuffisantes donc pour être visibles à l’œil nu sur un terrain vierge de construction). De plus ces déformations ne seront pas « homogènes » sur l’ensemble du terrain compte-tenu des variations d’exposition des sols aux facteurs de dessiccation ou hydratation des argiles. Enfin, ces mouvements pourront être cycliques en fonction de l’alternance des phases d’hydratation et de dessiccation. Voilà pourquoi on parle de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. 

Les variations de l’état hydrique des sols, sont directement liées :  

• Aux conditions météorologiques locales (alternance de périodes de sècheresse et de périodes humides), 
• A la topographie générale du site, et notamment la présence de pentes importantes, 
• A la végétation environnante : la végétation, joue un rôle important dans les phénomènes de dessiccation (perte d’eau) des sols argileux compte-tenu de leur pouvoir important « d’aspiration » d’eau au travers des racines. On considère généralement que selon les essences d’arbres, le rayon d’influence (en termes d’absorption d’eau dans les sols) d’un arbre adulte est de l’ordre de 1 à 1,5 fois sa taille adulte. 

Sous l’effet des variations de l’état d’hydratation des sols argileux se développent des phénomènes de retrait (tassement) ou de gonflement des formations argileuses. Lorsqu’une structure plus ou moins rigide est posée sur un tel sol, elle subira les déformations différentielles de son support, ce qui se traduira par des cassures localisées de la structure. 

Pour contrer ces phénomènes de « mouvements » des sols argileux, il convient de mettre en œuvre des dispositions constructives spécifiques permettant de protéger la future construction en limitant les modifications de l’état hydrique des sols d’assises et en renforçant la structure pour lui permettre de supporter les déformations du terrain. 

Etude géotechnique préalable à la vente d’un terrain : ce que dit la loi

Pour réduirz le nombre de sinistres liés à l’argile, il est primordial de réaliser des fondations adaptées à la susceptibilité du terrain au retrait-gonflement.  

C’est pourquoi le législateur, impose désormais un devoir d’information du risque argile dans le cadre de la vente et de l’achat de terrains non bâtis constructibles. Ainsi , la loi EÉLAN et le Plan de Prévention des Risques (PPR) liés aux sols argileux soulignent-ils  l’obligation, sous certaines conditions, de réaliser une étude géotechnique préalable.  

En effet, un Arrêté de 2020 composant la loi EÉLAN, et faisant partie intégrante du Code de la Construction et de l’Habitation, exige la réalisation d’une étude de sol préalable obligatoire pour vendre. 

Cette obligation concerne notamment les vendeurs de terrains constructibles et non bâtis inscrits parmi les zones exposées aux mouvements de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, telles que définies dans les PPR retrait et gonflement des sols argileux (RGA) d’aléas modéré à fort consultables sur le site GÉORISQUES (https://www.georisques.gouv.fr/).  

Cette étude géotechnique préalable devra donner lieu à un rapport d’expertise identifiant le profil géologique du terrain, les risques géotechniques majeurs, et donnant une première approche des mesures de construction préventives tenant compte du risque de retrait gonflement des argiles. 

Si vous achetez un terrain à bâtir, c’est donc le vendeur qui est dans l’obligation de faire expertiser sa parcelle vis-à-vis du risque argile. Cet acte est d’ailleurs indissociable de toute signature d’une promesse ou d’un acte de vente entre le vendeur et l’acheteur.  

L’acheteur, quant à lui, dans le cadre de son projet de construction de maison individuelle et en sa qualité de Maître d’Ouvrage sera dans l’obligation de fournir à son constructeur une étude de sol de conception (G2) qui analyse l’adéquation des prescriptions constructives avec les propriétés du sol. À défaut, tout sinistre lié à l’argilosité qui surviendrait ne serait plus pris en charge par l’assureur malgré la reconnaissance de catastrophe naturelle ! 

Les étapes d’une étude sol préalable

Également appelée “étude de sol G1” ou étude de sol préalable, l’étude géotechnique préalable repose sur une analyse simplifiée des différentes composantes d’un terrain afin de prévenir et d’anticiper tout risque de sinistre lié à l’argile.  

Nous avons défini un programme de reconnaissance et d’étude géotechnique strictement limité à l’obligation du vendeur imposée par le Code de la Construction et de l’Habitation. Il s’agit d’une Étude Géotechnique Préalable « G1 – Loi ELAN » qui comprend : 

• Une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site recensant les risques majeurs et l’existence d’avoisinants, ainsi qu’une visite du site et de ses alentours, 
• Une campagne de prélèvement d’échantillons de sol sur site, 
• Une caractérisation de l’argilosité de ces sols en laboratoire de mécanique des sols, 
• La rédaction d’un rapport déterminant la susceptibilité des sols de fondation au retrait-gonflement des argiles et fournissant une première approche des principes généraux de construction à mettre en œuvre pour s’en prémunir le cas échéant. 

Pour statuer sur les risques existants sur l’emprise d’un terrain, une étude géotechnique ne se limite jamais à l’analyse d’un seul paramètre (qui plus est extrêmement localisé comme l’est un échantillon de sol), mais bien à l’ensemble du contexte géologique local dans lequel il s’inscrit.  

Aussi l’analyse de sol en laboratoire (qui permet d’obtenir l’indice de susceptibilité au retrait-gonflement des argiles du matériau testé) s’accompagne-t-elle de constats sur site et de recherches cartographiques et bibliographiques.  

L’indice de susceptibilité du matériau testé est ensuite combiné avec d’autres critères (lithologiques, minéralogiques…) issus du modèle géologique préliminaire établi par l’ingénieur géotechnicien et détermine la susceptibilité au risque argilosité des sols en place. Cette susceptibilité est ensuite analysée aux regards des constats réalisés sur site (topographie, végétation, hydrologie superficielle…) afin de définir le risque de retrait-gonflement sur l’emprise du terrain étudié. 

Des questions ? Informez-vous et demandez un devis d’expertise G1 Loi ELAN respectant strictement vos obligations à partir de 450 € TTC auprès de l’entreprise PONTIGNAC, votre des professionnels local de la reconnaissance géotechnique!